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Lo difícil que puede resultar vender una casa y el débito que acarrea

Si le hubiera pedido a la mayoría de los propietarios de viviendas de EE. UU. En 2005 que definieran una "venta corta", es muy probable que no tengan una respuesta. Pocos propietarios se habían ocupado de una venta corta, el proceso de vender una casa por menos de lo que deben en la hipoteca, antes del colapso del mercado inmobiliario de 2008.

Pero solo tres años después, más de un tercio (38.6%) de las viviendas unifamiliares en los EE. UU. Se consideraron ventas en dificultades, incluidas las propiedades del banco, las subastas de ejecuciones hipotecarias de terceros y las ventas en corto. Una década después, las ventas en dificultades representan el 14% de todas las ventas de viviendas unifamiliares en los EE. UU.



Si tiene problemas para hacer el pago de su hipoteca, el hecho de que las ventas cortas sean menos comunes de lo que alguna vez fueron, probablemente sea un consuelo. Desafortunadamente, una venta corta afectará negativamente su puntaje de crédito, pero la pregunta es cuánto. El efecto de la venta corta depende de varios factores, y es posible que pueda ingresar a una nueva casa más rápido de lo que cree. Veamos qué significa una venta corta para usted y su crédito.

¿Qué es una venta corta?
Como se mencionó anteriormente, una venta corta es un proceso en el que el propietario vende su casa por menos de lo que debe en la hipoteca. Una vez que se finaliza la venta, el vendedor termina "corto" de la cantidad que necesitan para pagar el préstamo total.

El prestamista acuerda aceptar el precio de venta más bajo para evitar que la casa entre en ejecución hipotecaria, lo cual es un proceso costoso y que requiere mucho tiempo. Los prestamistas generalmente requieren que el vendedor pruebe dificultades financieras antes de aprobar una venta corta.

¿Cómo afecta una venta corta su puntaje de crédito?
Es posible que se sorprenda al saber que el término "venta corta" no aparecerá en ninguna parte de su informe de crédito. Según Experian, su informe de crédito indicará un " acuerdo negociado " de su hipoteca por menos de lo que debe.

El daño crediticio inmediato de ese acuerdo negociado dependerá de una serie de factores, incluido su historial crediticio anterior y de si estaba atrasado en sus pagos hipotecarios antes de la venta.

FICO estudió cómo las morosidades hipotecarias, como los retrasos en los pagos, las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias, afectan las calificaciones crediticias . Utilizaron tres consumidores hipotéticos con puntajes de crédito de 680, 720 y 780. El estudio de 2011 encontró que el consumidor con el puntaje de crédito más alto vio el mayor éxito en su puntaje FICO, con una caída de hasta 160 puntos. Mientras tanto, el puntaje de crédito del consumidor con un puntaje inicial más bajo se redujo en solo unos 100 puntos.

Pero la hipoteca en sí no es la única cuenta que afectará su puntaje de crédito después de una venta corta. Después de que se informa el acuerdo a las agencias de crédito, las compañías de su tarjeta de crédito pueden reducir sus límites de crédito. Esto sucede porque las compañías de tarjetas de crédito ven el acuerdo negociado como una señal de que está teniendo problemas financieros y desean limitar su exposición en caso de que dejen de pagar las facturas de sus tarjetas de crédito. Desafortunadamente, la reducción en el límite de crédito también aumenta su porcentaje de utilización de crédito, que es un factor en su puntaje de crédito (menor es mejor).

Cualquiera que sea el efecto inmediato de la venta corta, el acuerdo negociado permanecerá en su informe de crédito durante siete años. Sin embargo, el impacto de la venta en corto disminuirá con cada año que pase porque las acciones crediticias recientes tienen un mayor impacto en su puntaje crediticio que los eventos del pasado. De hecho, si trabaja en la reconstrucción de su crédito, puede ser elegible para una nueva hipoteca en tan solo dos años, según Fannie Mae .

¿Cómo puede reconstruir su crédito después de una venta corta?
Ya sea que esté interesado o no en comprar una nueva casa de inmediato, debe trabajar para reconstruir su crédito y puntaje de crédito. Esto no solo mejorará sus posibilidades de obtener la aprobación para un nuevo préstamo cuando sea el momento adecuado, sino que también ayudará a garantizar que sea financieramente capaz de manejar los pagos del préstamo cuando llegue el momento.

Aquí le mostramos cómo comenzar a reconstruir su crédito después de una venta corta.

Comience un fondo de emergencia. Con sus límites de crédito reducidos, no podrá utilizar tarjetas de crédito con tanta frecuencia en caso de emergencia. Comience a ahorrar dinero para que los gastos imprevistos no le impidan pagar sus facturas.
Crea un presupuesto. Para reconstruir su crédito, deberá pagar la deuda restante de su tarjeta de crédito. Un presupuesto puede ayudarlo a asegurarse de saber cuánto dinero ingresa cada mes versus cuánto sale para cubrir los pagos mínimos de la deuda y los gastos de subsistencia.
Pague sus facturas a tiempo. El historial de pagos representa el 35% de un cálculo de puntaje de crédito FICO, por lo que es importante pagar sus facturas a tiempo. Configure recordatorios de pago o inscríbase en pagos automáticos para asegurarse de que no vuelva a estar en mora.
No cierre cuentas de tarjetas de crédito. Cerrar una tarjeta de crédito afecta negativamente su puntaje de crédito al reducir la antigüedad de sus cuentas y disminuir su índice de utilización de crédito.
Solicite un nuevo crédito. Si no tiene muchas cuentas abiertas después de una venta corta, puede intentar reconstruir su crédito abriendo una nueva cuenta de crédito. Si tiene dificultades para obtener la aprobación de una tarjeta de crédito importante, comience con una tarjeta de crédito garantizada o un préstamo de crédito.
El estudio FICO mencionado anteriormente también analizó cuánto tiempo tarda en recuperarse el puntaje FICO de una persona después de una venta corta. Según su investigación, "si bien un puntaje puede comenzar a mejorar antes, podría tomar de siete a diez años recuperarse completamente, suponiendo que todas las demás obligaciones se paguen según lo acordado".

Alternativas a una venta corta
Una venta corta es una alternativa viable a la ejecución hipotecaria, pero no es la única solución si no puede pagar su hipoteca. Debe investigar todas las opciones disponibles antes de decidir qué curso de acción tomará. Aquí hay algunas alternativas.

Refinanciar. Si tiene capital en su hogar, puede refinanciar su hipoteca con una tasa de interés más baja o un plazo más largo para reducir sus pagos mensuales.
Modificación de préstamo. Si se ha atrasado en sus pagos mensuales de la hipoteca, su prestamista puede estar dispuesto a ajustar los términos de su préstamo existente y modificar los pagos para que pueda pagarlos.
Paciencia. Si sus problemas financieros son temporales y no se ha perdido ningún pago de la hipoteca, su prestamista puede acordar una reducción o suspensión temporal de los pagos de su préstamo. La indulgencia generalmente se otorga de tres a 12 meses. Al final del período de tolerancia, el prestamista esperará todos sus pagos atrasados, ya sea en una suma global o mediante un plan de pago.
Escritura en lugar. En lugar de pasar por un proceso de ejecución hipotecaria costoso y que requiere mucho tiempo, puede transferir voluntariamente la escritura de su casa al prestamista.
La solución adecuada para usted depende de una serie de factores, incluida su situación financiera general y la disposición de su prestamista para negociar. Antes de tomar medidas, es una buena idea obtener asesoramiento profesional de su contador, abogado o un asesor de vivienda aprobado por HUD .

Para las personas que tienen problemas para hacer los pagos de su hipoteca, una venta corta ofrece muchos beneficios sobre una ejecución hipotecaria. El período de espera para obtener una nueva hipoteca después de una venta corta suele ser más corto que el período de espera después de una ejecución hipotecaria (siete años, según Fannie Mae), y puede calificar para recibir asistencia para la reubicación de efectivo.

Su calificación crediticia se verá afectada después de una venta corta, pero puede tomar medidas de inmediato para comenzar a reconstruir su puntaje de crédito y mejorar su situación financiera.

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